Come vendere casa con mutuo in corso

È possibile vendere casa se devo ancora finire di pagare il mutuo?

Non c’è cosa più difficile e cosa più facile!

Devi sapere che la maggior parte dei proprietari che vendono casa oggi sono nella tua stessa situazione, quindi devono vendere casa ma devono ancora finire di pagare il mutuo.

Questo significa che sull’immobile c’è ancora l’ipoteca messa dalla banca quando hai comprato.

Ma non è un problema irrisolvibile.

Cosa fare se devo vendere ma ho l’ipoteca della banca da finire di pagare?

Se devi vendere la tua casa ma ti trovi in questa situazione, quindi devi ancora finire di pagare il mutuo, devi ricordarti di alcuni accorgimenti necessari per il buon fine della tua vendita.

Ovviamente avrai già capito che non è una vendita normale.

Ma la prima cosa che devi sapere è che non sei costretto a pagare tutto il tuo debito prima di vendere.

Se vendi una casa che ha un’ipoteca, prima di tutto devi metterti in contatto con la tua banca e capire a quanto ammonta all’incirca il tuo debito residuo.

Differenza debito residuo e totale mancante mutuo

Fai attenzione a questo dato, perché il debito residuo non è il totale del mutuo che hai richiesto più tutti gli interessi che dovresti pagare fino all’ultima rata di mutuo, ma un’altra cosa.

Perché se chiudi anticipatamente il tuo mutuo, il totale che devi alla tua banca viene ricalcolato da capo.

Per fare un esempio, se hai chiesto alla banca 100.000 euro e ne avevi 50.000 di interessi, e pagando le rate oggi ti mancano 95.000 di capitale e 40.000 di interessi, se chiudi anticipatamente il mutuo non pagherai più 40.000 euro di interessi, ma un importo sicuramente minore.

Questo perché, chiudendo anticipatamente il tuo debito, anche gli interessi che dovrai restituire alla banca sono minori.

Quindi la prima cosa da fare è recarti alla banca in cui hai il tuo mutuo attivo e chiedere il debito residuo, in modo da sapere approssimativamente quanti soldi dovrai restituire nel momento in cui venderai la tua casa.

Debito residuo e aggiornamento

Perché diciamo che il debito residuo verrà calcolato “in modo approssimativo”?

Perché poi, una volta trovato il potenziale acquirente e fissata la data di rogito, allora questo conteggio verrà effettuato nuovamente.

Il debito verrà ricalcolato esattamente, al centesimo, in base a quanto dovuto fino alla data esatta del rogito e per un giorno o per un centesimo in più.

Solo in quel momento quindi conoscerai l’esatto ammontare del tuo debito residuo.

Ottenuto questo dato, fai bene i tuoi conti prima di procedere!

Il piano economico per affrontare il cambio casa

Soprattutto se il tuo progetto prevede un cambio di casa ed un acquisto con l’aggiunta di tuoi risparmi, è importante che tu faccia bene i conti di quello che ti resta in tasca alla fine.

E ricordati tutto, comprese spese notarili, di agenzia, trasloco, mobilio. 

Tutto!

Molti non fanno bene i conti e si trovano ad aver venduto casa senza avere la possibilità di comprare quella che desideravano.

Stima della casa: lo strumento migliore

A questo scopo la mossa migliore da compiere è quella di effettuare uno studio professionale di mercato e capire quanto è il massimo valore realizzabile dalla vendita.

Partire con presupposti sbagliati, come un valore troppo basso o un valore troppo alto, può pregiudicare in modo negativo tutto il tuo percorso.

Puoi farti aiutare per questo da uno specialista della compravendita di immobili residenziali, che saprà fornirti il vero valore della tua casa, senza correre il rischio di svenderla.

Una volta quindi effettuati i tuoi conti e capito che è davvero possibile fare il cambio di casa che avevi pensato, non ti resta che inserire il tuo immobile sul mercato.

Cosa dire ai clienti se vendi ma hai un’ipoteca di mutuo

Cosa importante da fare ogni volta che incontri un potenziale acquirente è informarlo del fatto che sull’immobile è ancora presente l’ipoteca della banca.

Non pensare che questo sia un dato negativo o che può spaventare l’acquirente, è un dato che deve assolutamente conoscere per poi proseguire correttamente nel percorso verso la vendita.

Quando avrai trovato quindi un acquirente per la tua casa, dovrai fare attenzione a preparare con le tempistiche giuste e le modalità corrette tutti gli incartamenti necessari a realizzare la vendita.

Se il tuo acquirente dovrà ottenere un mutuo per comprare la tua casa, le cose si complicano un po’ ma non spaventarti.

Come comportarsi se vendi una casa con mutuo e il tuo acquirente richiede a sua volta mutuo per l’acquisto

Innanzitutto ti sarà fondamentale fornire al tuo acquirente i documenti necessari perché la sua banca prepari la pratica.

Una volta che il tuo acquirente avrà svolto la sua pratica, ti contatterà per fissare un appuntamento con il perito, che verrà a verificare che la casa sia conforme alle carte depositate in comune ed in catasto, oltre a verificare che il valore dell’immobile sia adeguato al mutuo richiesto dall’acquirente.

Nel frattempo ti conviene sicuramente avvisare la tua banca di questa trattativa e delle scadenze che vi siete dati per il rogito, in modo di allertare chi di dovere perché sia presente nel giorno in cui fisserete l’atto.

Vendita casa con mutuo e rogito: come funziona?

È molto semplice ma va organizzato.

Sì, perché, una volta che la perizia andrà a buon fine, tu e l’acquirente fisserete una data di rogito in cui, oltre a voi due, dovranno essere presenti i funzionari delle vostre banche.

La banca dell’acquirente dovrà essere presente per portare gli assegni: uno necessario a saldare il prezzo della casa e l’altro per saldare il debito residuo.

Se stai vendendo a 100.000 euro ma la banca ne avanza 70.000, il funzionario della banca dell’acquirente consegnerà a te un assegno da 30.000 euro e al funzionario della tua banca gli altri 70.000.

Infatti il funzionario della banca dell’acquirente sarà lì per dare gli assegni, ma anche per ricevere dal funzionario della tua banca una importante comunicazione.

La lettera di impegno alla cancellazione dell’ipoteca (detta anche “la Bersani”)

Il tuo funzionario, una volta ricevuto l’assegno pari all’importo del tuo debito residuo, consegna una lettera o un foglio al funzionario dell’acquirente.

Con questa comunicazione la tua banca si impegna a cancellare l’ipoteca sulla casa nel più breve tempo possibile, in quanto non è una procedura immediata.

In questo modo l’acquirente potrà comprare casa tua senza ipoteca, potrà iscrivere una nuova ipoteca a favore della sua banca, e tu potrai ottenere la cifra che desideravi (tolto l’importo del debito residuo del tuo mutuo).

Questa è la procedura completa quando devi vendere casa e hai un mutuo attivo.

La soluzione migliore se vendi casa con mutuo ed il problema delle carte

Quello che ti consigliamo è di rivolgerti ad un agente specializzato, in modo da non sbagliare nessun passo sul percorso della tua compravendita.

Perché basta un documento che arrivi in ritardo o qualche minima cosa da variare che non ti aspettavi per rovinare tutto.

Per esempio, solo nel momento della perizia risulterebbero eventuali difformità o cose da sistemare nella casa, e questo è un grosso problema.

Nella maggior parte dei casi infatti la perizia avviene in prossimità della data di rogito, circa un mese prima. 

E questo è molto grave, perché se devi sistemare qualcosa servono carte e documenti, i quali passano tramite uffici ed enti che non hanno a cuore la data del tuo rogito.

E se non riesci a sistemare tutto entro il giorno previsto del rogito, il tuo acquirente potrebbe chiederti il doppio della caparra oltre ad altri danni.

Spiacevole, vero?

Se vuoi l’aiuto di un professionista che ti aiuti anche per la precisione dei documenti e la sicurezza che tutto sia in ordine, puoi chiamarci al numero 800 034 189.

Fa parte infatti della nostra procedura il controllo approfondito della sicurezza dell’affare, della conformità dei documenti, della vendita al massimo valore e in tempi corretti.

Se desideri l’assistenza di un agente immobiliare specializzato nella vendita di immobili residenziali, puoi chiedere una consulenza e capire con chiarezza tutti i giusti passi da fare per vendere casa in modo sicuro.

Ci vediamo presto nel mercato immobiliare!


 
 

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