Acquisto prima casa – Tasse e imposte

Stai pensando di acquistare la tua prima casa?

Ecco quello che devi sapere sui REQUISITI che devi avere e quali IMPOSTE devi pagare.

 

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono un risparmio di imposta riservato ai privati che acquistano un’abitazione in presenza di determinati requisiti.

Il primo requisito per accedere alle agevolazioni prima casa riguarda il possesso di altri immobili.

L’acquirente – o gli acquirenti – devono infatti dichiarare nell’atto di compravendita di non possedere:

  1. Altre case nel Comune in cui è situato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni prima casa.
  2. Altre case acquistate con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale.

Per possesso si intende sia la titolarità esclusiva, sia in eventuale comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione.

Per i casi segnalati al secondo punto vanno considerati anche gli immobili acquistati con nuda proprietà usufruendo di agevolazioni per la prima casa.

Un ulteriore requisito, per chi acquista la prima casa grazie alle agevolazioni, è quello di stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza all’interno del Comune in cui si effettua lo stesso.

Naturalmente, tale requisito viene automaticamente soddisfatto da chi risulta essere già residente.

Il cambio di residenza viene considerato a partire dalla data in cui si presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Il requisito della residenza nello stesso Comune non è obbligatorio se l’acquisto agevolato viene effettuato:

  1. Nel Comune in cui il soggetto svolge la propria attività, compresa quella non remunerata come frequentazione degli studi o attività di volontariato.
  2. Per chi vive all’estero per lavoro nel comune in cui esercita o ha sede l’impresa per la quale lavora.
  3. Su tutto il territorio nazionale per i cittadini italiani emigrati all’estero, purché l’immobile sia acquisito come prima casa.
  4. Il requisito della residenza non è necessario, infine, se l’acquirente appartiene alle Forze di Polizia o alle Forze Armate.

Per ottenere i benefici prima casa non è sufficiente che tu che acquisti soddisfi i requisiti di cui sopra: la stessa abitazione deve rispettare una serie di condizioni.
Occorre tener presente innanzitutto che le agevolazioni sono riconosciute soltanto per abitazioni non di lusso, quindi sono escluse dagli sgravi fiscali gli immobili che rientrano nelle categorie catastali:

  • A1 – abitazioni di tipo signorile
  • A8 – abitazioni in ville
  • A9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Inoltre l’immobile deve trovarsi nel tuo Comune di residenza o in cui eserciti la tua attività o ha sede l’impresa per cui lavori.

L’agevolazione prima casa si applica anche alle pertinenze se destinate a servizio e ornamento dell’abitazione principale, anche se acquistate con atto separato e sempre che rientrino nelle categorie catastali C2, C6 e C7.

Oltre ai requisiti è importante conoscere anche i fattori che possono portare alla perdita delle agevolazioni.

Vanno evitate, naturalmente, le false dichiarazioni nell’atto di compravendita.

Altra causa di decadenza dall’agevolazione prima casa è il mancato cambio di residenza nei termini previsti.

Si perde il diritto ai benefici fiscali anche nell’ipotesi di vendita o donazione dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni, salvo il caso in cui si acquisti, anche per successione e dannazione, un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi.

In tutti questi casi si determina la decadenza dalle agevolazioni, con il conseguente obbligo di versare:

  • le imposte risparmiate
  • gli interessi
  • una sanzione pari al 30% dell’imposta

È possibile evitare il pagamento di sanzioni comunicando all’Agenzia delle Entrate la perdita dei requisiti, oppure versarle in misura ridotta attraverso il ravvedimento operoso.

 

Le imposte agevolate

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

ESEMPIO:

Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di 800 euro, venga acquistata a 200.000 euro.

Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2 % è pari a: 800 x 1,05 x 120 = 100.800 euro, calcolo (100.800 x 2 %).

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.016,00 euro.

 

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro

ESEMPIO:

Supponiamo che acquistiamo un mini appartamento a Martellago, Mirano o Scorzè per un Valore di Euro 135.000. Si applica il 4% sul intero importo acquisto “135.000 x 4% = 5.400,00”

Nel 2017, con la legge di stabilità del 2016, viene incentivato, per tutto l’anno, l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione di elevata efficienza energetica (classe energetica A o B), attraverso vantaggi fiscali in sede di dichiarazione dei redditi.

Si tratta di detrazioni fiscali nella misura del 50% dell’iva pagata.

L’agevolazione vuole da una parte incentivare l’acquisto del “nuovo” ad elevata efficienza energetica, dall’altra stimolare l’investimento privato verso l’immobiliare ad uso abitativo. In un calcolo di convenienza economica, chi paga molto tasse ricava un buon vantaggio.

Si tratta di una detrazione del 50% dell’iva pagata per l’acquisto di abitazioni da “spalmare” in 10 anni, a partire dall’anno fiscale del rogito.

P.S.: Un’altra detrazione importante quando stai acquistando il nuovo e che nessuno ti dice mai (a causa della difficoltà dei documenti da impostare e preparare) è la detrazione del 50% del garage.

 

Se vuoi scoprire di più viene a trovarci e saremo lieti di poterti dare tutte le informazioni necessarie.

Con tutto questo materiale che ti ho fornito dovresti diventare un esperto per l’acquisto della prima casa, spero tu ne tragga più benefici possibili!

 

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