Come fare a capire se mi sto affidando al professionista giusto o se sto sbagliando?
Quali indizi posso individuare per capire chi mi trovo davanti?
Come evitare di firmare qualcosa di sbagliato?
Con questo articolo vogliamo darti un nuovo indizio, un altro modo di capire (oltre a quelli che già trovi tra i nostri articoli) se quando stai mettendo in vendita il tuo immobile ti trovi davanti al giusto agente immobiliare.
Un agente specializzato nella compravendita di case, che può davvero aiutarti o uno dei soliti agenti primitivi, che utilizza metodi obsoleti e non evoluti e che ti portano a svendere e a non percepire il massimo valore realizzabile. Quest’indizio purtroppo non è facile da ottenere al primo incontro con chi ti trovi davanti, perché di solito viene svelato solo nella fase successiva al primo appuntamento. Coincide di solito a quando ti viene consegnata la stima o la cosiddetta valutazione di mercato dell’immobile.
Ma ora, con le informazioni che ti daremo in questo articolo, potrai capire chi hai davanti e chiedere a quel professionista quali sono le sue idee a riguardo.Ed in base alle sue risposte capirai e toglierai subito la maschera da specialista a quell’agente che ti ritrovi seduto al tavolo della cucina.
Forse ti sembrerà strano, ma l’indizio di cui stiamo parlando è “la durata dell’incarico”.Può sembrare un parametro innocuo e di poca importanza, ma invece fa la differenza quando si tratta di vendere casa.
Oltre alla cifra a cui concludi l’affare, devi sapere che il tempo è uno dei parametri più importanti per impostare il tuo percorso di compravendita.Dal parametro TEMPO infatti dipendono tutte le operazioni che farai subito dopo l’accordo con l’acquirente. Cambia se, una volta pattuito il prezzo, hai 3 mesi o 10 mesi per lasciare casa e trovarne un’altra, giusto?Ma in questo caso il TEMPO diventa importante ancora prima dell’accordo con l’acquirente, addirittura ai primi passi del percorso di vendita. Il tempo di incarico non è importante direttamente per te ed i tuoi progetti, ma per la sicurezza e l’andamento di tutto il percorso.
Perché se sbagli professionista a cui affidare l’immobile e glielo lasci anche gestire per molto tempo, allora puoi prepararti ad una svendita sicura.Per essere totalmente trasparenti con te, dobbiamo dirti il motivo che ci ha spinto a scrivere questo articolo, che, come al solito, è una delle cose che ci capita nel lavoro di tutti giorni con i clienti.Siamo stati invitati a casa di un proprietario dopo che il nostro numero gli era stato dato da un nostro ex cliente, segnalando la nostra azienda perché si era trovato bene. Arrivati lì capiamo subito e con pochi giri di parole che il vero problema in quel caso era stabilire il Massimo valore realizzabile di quell’immobile, visto che i proprietari erano quattro ed ognuno aveva la sua idea.
A questo punto uno dei proprietari ci consegna una stima di quelle famose contro cui noi lottiamo tutti giorni. Una di quelle basate su parametri medi al metro quadrato, spesso “pilotate” per far credere al cliente che la casa valga circa quello che lui crede, in modo che cada nel tranello di affidare l’incarico proprio a quell’agenzia.
Ma quello che ci ha stupito di più è stato il foglio allegato in fondo a questa stima, dove c’erano scritti i passi secondo cui si sarebbe proceduto in caso di incarico.Le cose che vediamo sono sempre le solite.
Erano elencati i tre o quattro siti dove si sarebbe fatto pubblicità, si parlava della gestione delle vecchie richieste che quell’ufficio già aveva e a cui sarebbe stato proposto l’immobile.
Inoltre si faceva riferimento a delle riviste cartacee con il relativo numero di copie (ovviamente numeri enormi, se non fosse che lo spazio per l’annuncio di quell’immobile è di 2 centimetri quadrati).
Ed alla fine, il colpo di scena: la durata richiesta di incarico.
Questo professionista insomma gli chiedeva l’incarico della durata di otto mesi.
Ma per ora sembra non ci sia niente di male, giusto?
Non è finita qui.
La cosa ancora più incredibile è che su quel foglio era ben specificato in grassetto che i mesi di agosto e di dicembre non si potevano conteggiare in questi otto mesi.
Trovandoci noi a marzo abbiamo quindi fatto due conti, capendo che alla fine i mesi di incarico diventavano 10.
E se ci pensi bene, in qualsiasi momento dell’anno in cui tu ti ritrovi, meno di nove mesi di incarico non glieli dai mai.
Rin – no – va – bi – li.
Cioè se il cliente si fosse dimenticato di mandare una raccomandata almeno 15 giorni prima della scadenza, l’incarico si sarebbe rinnovato per altrettanto tempo.
Quindi un tempo di incarico possibile di 20 mesi!
Due parti. Gemellari.
Ma secondo il tuo parere, restando alla durata normale dell’incarico, 10 mesi per vendere una casa non sono troppi?
Cioè, se un venditore, mettendo in campo tutti gli strumenti che ha a disposizione, dopo sei mesi non ha trovato un acquirente, a cosa gli servono quei mesi successivi?
Forse potrà trovare una bacchetta magica per risolvere la compravendita di quel cliente?
Ovviamente non è così e ti spieghiamo subito a cosa servono tutti questi mesi di incarico.
C’è anche da dire che farebbe più bella figura uno che ti chiede direttamente nove o 10 mesi di incarico, piuttosto che giustificare la lungaggine con dei mesi di non lavoro, come se non si potessero vendere case ad agosto o dicembre.
Ma torniamo a noi, a cosa servono tutti questi mesi quindi?
Servono essenzialmente ad applicare una delle strategie più vecchie e fastidiose che esistono sul mercato immobiliare.
Noi la chiamiamo “strategia aspetta e taglia”.
In poche parole il tempo a questo agente primitivo serve solo come cuscinetto per farti arrivare al prezzo giusto di mercato o spesso a quello di svendita.
Questo perché lui non farà altro che chiamarti ogni due settimane o al massimo ogni mese dicendoti che il mercato non funziona, che c’è crisi, che i clienti a cui ha mostrato la casa gli hanno detto che costa troppo.
E tutto questo solo per farti abbassare il prezzo.
Ovviamente sai già che questa metodologia di lavoro è la peggiore che tu possa applicare per vendere il tuo immobile.
Il mercato non ha gli occhi bendati e vede col passare del tempo i tuoi continui ribassi.
Cosa pensi succederà quindi quando arriverà un potenziale acquirente a farti una proposta?
Vendevi a 150, adesso sei a 130, secondo te ti porterà una proposta a 130 o taglierà ancora il prezzo?
Il brutto è che a quel punto non potrai fare altro che accettare, perché ormai la casa si è bruciata sul mercato, e la reputazione del tuo immobile non è più quella necessaria per ottenere il Massimo Valore Realizzabile.
Quindi ti ritrovi con le manette di un incarico lunghissimo, con la casa completamente sputtanata e con una proposta di “svendita” che non puoi fare a meno di accettare visto la situazione catastrofica.
Prima di affidare la tua casa ad un agente immobiliare, fagli le domande che trovi a tua disposizione facendo una consulenza gratuita con un professionista Gruppo Garanzia.
È l’unico modo che hai per salvarti e capire a chi stai affidando il tuo futuro prima che sia troppo tardi.
Mentre se ti accorgi che la tua casa è ormai “bruciata”, prima di accettare proposte a ribasso,puoi ottenere una consulenza gratuita con un professionista Gruppo Garanzia a questo link https://bit.ly/2MWWDXa per sapere cosa puoi fare per salvarti dalla svendita matematica.
Quasi stavamo dimenticando! Se ti trovi in una di queste situazioni, non puoi permetterti di sbagliare di nuovo, quindi la prima cosa da fare è andare a prendere quel benedetto incarico di vendita che gli hai dato e controllare bene le date e le modalità di rinnovo automatico.
Si perché questi incarichi solitamente si rinnovano tacitamente per un pari periodo di tempo rispetto a quello che gli hai già dato. Quindi per esempio nel nostro caso 9 mesi + 9 mesi fa praticamente un anno e mezzo di incarico ininterrotti.
Come abbiamo detto prima, due parti gemellari. Ma almeno la sofferenza del parto è per dare una vita, quella dell’incarico all’agente immobiliare primitivo non serve a nulla.
Quindi ricapitolando:
- Prendi l’incarico
- Controlla la data di partenza
- Controlla il punto del rinnovo automatico e le modalità
- Segnati nel calendario un mese prima della scadenza
- In quella data manda una raccomandata con scritto che non intendi rinnovare l’incarico all’agenzia
- Individua un’agenzia specializzata che ti aiuti a ripulire l’immagine di casa tua e la ripubblichi sul mercato
- Speriamo di esserti stati di aiuto anche questa volta.Ci vediamo presto nel mercato immobiliare
Andrea e Alex – Gli specialisti della Vendita di Case
Fondatori di Gruppo Garanzia Immobiliare
Creatori del Metodo Compravendita Sicura
Autori del libro “Ignoranza Immobiliare“, disponibile su Amazon a questo link: https://goo.gl/dm3Zex
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